课程背景
2020年新冠疫情发生后，对于国内整体宏观经济造成了非常的影响，一季度GDP大幅降低6.8%，如此大的下降幅度也是改革开放以来第一次。为了应对疫情的发生，中央从宏观层面出台了系列的对冲政策，其中对冲政策主要是从货币政策和财政政策着手，货币政策方面通过下调LPR利率和降准的方式给予货币的流动性，财政政策方面中央出台了前所未有的投资政策一方面地方政府专项债券扩容3.75万亿，特别国债和财政赤字安排2万亿，中央预算投资资金安排6000亿元。这次对冲疫情的投资政策主要集中于新基建领域，对于高能级城市群如京津冀、长三角、珠三角、长江中部城市群、成渝经济圈具有较强的拉动和带动作用。
房地产行业在货币流动性宽松和财政投资加大的背景下，地产销售逐步回暖，土地价格攀升趋势抬头，房地产融资和投资模式出现新的变化，经济后中国地产在2020年如何发展，融资如何在当下实现，有哪些途径？未来2-5年地产行业投资重点和布局重点在哪里？如何看来未来房地产开发与地产商发展定位成为大家关注的焦点。
本次课程将全面从中国宏观经济发展的层面进行地产行业未来发展定位及投融资手段的全面解读。
课程收益：
● 掌握疫情过后中国经济2020年基本走势
● 掌握疫情下货币财政双驱动的应对举措
● 了解中国经济发展基本方向
● 了解货币政策和财政政策
● 了解政策出台的基本逻辑和背景
● 掌握2020年房地产行业发展趋势与投资拓展趋势
● 2020年房地产行业的几个基本趋势
● 2020年是房地产企业拿地的最好年份
● 2020年房地产行业拿地需要重点布局都市圈与城市群
● 2020年是货币投放与资产增值的年份
● 3.75万亿地方政府专项债券与1万亿的财政赤字预示房地产走势
课程时间：1天，6小时/天
课程对象：政府部门、施工企业、金融机构、房地产企业
课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析
课程大纲
第一讲：货币财政双驱动下的房地产行业发展环境分析
一、内部环境看经济——为了应对疫情对经济的影响所提出的对冲政策
1. 雪上加霜、共克时艰-中国经济整体发展走势
1）一季度GDP增速全线放缓
3）各行业受损严重
3）保就业促民生成聚焦点
2. 货币财政、双轮驱动-新基建与地方债担当主力
1）货币发放力度持续加大
2）政府新一轮投资重启
3. 一体化发展、核心城市群打造-中国发展四梁八柱
1）京津冀一体化
2）长三角一体化
3）粤港澳大湾区
4）长江经济带
5）成渝经济圈
4. 央行降准、流动性释放-中小微企业的好日子来了
1）大中型银行贷款主要流向中小微
2）持续加大减税降费力度
3）延长公积金与税费缴纳时间
二、外部环境看经济——美联储的无限QE与2万亿财政刺激政策
1. 美联储的无限QE必然导致全球各国的量化宽松
1）美联储宽松引发全球货币巨幅波动
2）美联储负利率时代即将到来
3）印美金应对疫情已成为当下主要政策
2. 全球的货币宽松与泛滥导致本国资产价格走低
1）资产缩水
2）货币汇率贬值
3）全球货币泛滥时代
3. 全球范围内的保值与增值资产缩水
1）美金指数持续走高
2）黄金价格看涨
4. 我国的特别国债与地方政府专项债导致货币流动性泛滥
1）央行资产负债变变化的十年
2）外汇占款持续缩减
3）人民币贬值压力加大
4）特别国债与金融业资本金
三、货币政策看经济——美联储负利率时代对于全球经济的影响
1. 美联储负利率将带动全球各国的低利率政策
1）日本的负利率时代资产、货币、出口回顾
2）广场协定是公平协议
2. 美联储负利率将促使各国货币流动性泛滥
3. 美联储负利率将导致货币贬值
4. 美联储负利率将导致美金计价资产增值
5. 美联储负利率将对我国货币政策产生巨大压力
四、财政政策看经济——我国货币政策与财政政策定位
1. 地方债加码3.75万亿
1）地方债余额23万亿
2）投放力度空前
3）未来不设限额
2. 财政赤字1万亿
3. 预算内投资资金6000亿
1）中央直接投资应对疫情
2）各地投资持续加码
4. “新基建”与地方政府专项债券导致央行继续扩大M2体量
5. 房住不炒导致地产类资产增值预期减弱
1）放松人口落户限制
2）土地上涨预期加大
6. 股市、房产、现金资产收益持续走低
1）资产收益走低是常态
2）股市回顾实体经济晴雨表
6. 为提振经济-LPR利率将继续下调
五、实体经济看发展——四十年中国经济发展四代模式
1. 黑猫白猫、发展硬道1978年-2000年
1）引进外资、打造产业
2. 入主世贸、融入全球2000年-2008年
1）融入全球、本土崛起
3. 黄金时代、百花齐放2008年-2014年
1）实体与出口、房产与服务快速发展
4. 腾龙花鸟、凤凰涅槃2014年-2020年
1）产业转型、科技创新
2）基建要稳——PPP与地方债
3）利率要稳——LPR、降准
4）汇率要稳——管住资本项
5）股市要稳——审核到注册
6）房产要稳——房住不炒、因城施策
六、经济发展看地产——稳字当头- “六稳”与“六保”下的中国经济形势
1. 稳就业——握牢红线
1）扩大研究生招生规模
2）鼓励自主创业
3）加大实体扶持力度
2. 稳金融——守住底线
1）控制货币政策中性稳健
2）去杠杆
3）稳外汇
4）稳股市
5）防止资产泡沫形成
3. 稳外贸——开拓外线
1）一带一路建设持续加码并引入人民币投资
2）自贸区建设范围更广
4. 稳外资——增加内线
1）优惠政策更优惠
2）引进力度更强大
5. 稳投资——打开多线
1）政府投资给资金
2）企业投资给政策
6. 稳预期-控制上线
1）不设GDP目标是为了更好的发展
7. 中美的矛盾
1）全球贸易分工体系下不平衡发展模式
2）产业升级背景下的修昔底德陷阱
3）中国制造2025、市场换技术、央企国企非市场化、农产品及资本项开发
8. 经济关于我国的货币、财政、税收、金融政策走势分析
1）宏观经济政策：科学稳健、逆周期调节、供给侧结构改革、动态平衡
2）货币政策：流动性充裕、信贷规模扩张、降成本、缓小微
3）财政政策：提质增效积极的财政政策、压支出、保民生
4）区域经济：都市圈城市群、京津冀、长三角、粤港澳
5）资本市场：创业板、新三板
6）汇率政策：人民币走势区域分析
7）金融风险防范：稳健适度
8）房地产：城市更新与旧改、都市圈房地产崛起
9）国企改革：三年行动方案
10）投资政策：加大外资引进
11）产业政策：设备更新技改投入、文体旅产业发展、产业消费双升级
七、投资出口看经济——经济对于投资、出口、消费表述的深意
1. 投资-政府投资四万亿的总结与美金加息缩表
2. 消费-高房价背后的消费降级
3. 出口-中美贸易战将产业转移进行时终结
4. 低端产业转移到东南亚
5. 中国产业升级任重道远
6. 经济增速放缓、产业衰退
7. 高杠杆作用下的企业无力崛起
8. 系统性风险依旧存在
9. 货币贬值预期加大
10. 过剩产能无法消化
11. 老龄化速度加快
12. 政府负债继续加大
八、全球贸易看经济——邓公改开42年与全球贸易分工及一带一路战略
1. 富起来-我与全球做生意-产业转移
2. 强起来-全球与我做生意-产业集聚
3. 冲出重围-中国一带一路战略
4. 走向辉煌-全球产能输出与中国经济新一轮崛起
九、区域发展看经济——都市圈和城市群成为经济关注的焦点与热点
1. 经济看香港问题
2. 经济看台海局势
3. 都市圈和城市群
1）1小时经济圈与大东京都市圈对于未来三年中国房地产的启示
2）城镇化人口集聚将更多集中于高能级核心二线城市及周边
4. 粤港澳大湾区
1）9+2格局代表了中国未来经济增长极
5. 长三角一体化
6. 京津冀一体化
十、金融市场看经济——扶持小微、流向实体、房住不炒、加大宽松
1. LPR利率将会继续下调
2. 货币继续加大增量投放
3. 货币的杠杆效应接近极限
4. 通胀与通缩并存
5. 促进内需与消费
6. 加大贷款投放力度
7. 土地增值潜力凸显
8. 房企拿地关键之年
第二讲：土地与发展的博弈-2020年中国房地产
一、2020年是房地产企业投资拓展的最佳年份
1. 3.75万亿地方债+1万亿财政赤字昭示土地价格攀升
2. 房住不炒总基调定位2020年全国房地产价格
3. 政策压制投资、市场机制反作用明显
1）乡村振兴主题地产
2）精准扶贫主题地产
3）民生就业主题地产
4. 土地财政仍旧是中国经济发展的备用金
1）土地价格上涨预期看好
2）房价上涨是时间问题
5. 新周期下的房地产与房价
1）房价涨幅趋稳
2）不存在泡沫
3）库存去化有效
4）存量住房尚未过剩
6. 2020年“稳房价”与因城施策是基调
1）都市圈城市圈是2020年投资拓展关键区域
2）发力“稳杠杆”，宽货币改善房地产融资环境
3）区域市场分化加剧，大房企布局城市多、抗风险能力强
4）2020年销售面积增速预计首次负增长
5）房价上涨按“一线——强二三线——弱二线和三四线”
二、新牛郎与织女的故事——2020年的中国房地产
1. 政府：喜欢却不能爱
2. 开发商：求之却总不得
3. 银行：想给又不敢给
4. 施工：想做却没得做
三、剪不断、理还乱——中国房地产与中国经济
1. 中国经济发展的离不开中国房地产
2. 房地产全产业链对中国产业格局的影响
3. 房地产开发的土地价格逐年升高的因素
4. 房地产绑架大量的社会公共资源
5. 房地产对于金融行业的影响
6. 房地产对于地方政府税收的影响
四、从增量到存量、从投资到运营——中国房地产新红利
1. 中国房地产总供给与总需求分析
2. 城市更新与三旧改造对于中国房地产的影响与机遇
3. 存量市场房地产企业变身运营商与投资商
4. Reits与ABS对于房地产的影响
5. 中国人的财富65%都是房产
五、中国房地产新政策与新机遇
1. 总的房地产存量里60%的老旧小区
2. 城市分化-新一线二线崛起
3. 城市更新-美好生活的向往
1）M0和C65地块的机遇
2）商办改长租公寓
3）工业改长租的
4. 农村集体经营性用地直接上市
1）产城业务
2）长租公寓
3）养老地产
4）新型商业
5. 房地产投资信托基金与ABS
六、2020年中央政府积极的财政政策对于房地产影响
1. 都市圈和城市群
1）1小时经济圈与大东京都市圈对于未来三年中国房地产的启示
2）城镇化人口集聚将更多集中于高能级核心二线城市及周边
2. 粤港澳大湾区
1）9+2格局代表了中国未来经济增长极
3. 长三角一体化
4. 京津冀一体化
七、当下情况下，房地产投资价值判断方法及房地产融资
1. 房地产未来的三商合一趋势
2. 房地产投资增值四个判断方法
1）产业有动力
2）人口持续增长
3）基础设施和公共服务
4）土地供应稀缺
3. 新形势下房地产行业发展融资新模式
1）房地产直接融资
2）房地产间接融资
3）股权融资
4）债权融资
5）私募融资
6）公墓融资
郭巍老师 宏观经济与资产投融资专家
当代经济学者
某大型央企经济发展研究院执行院长
国务院大型央企投资管理委员会委员
中国财政学会公私合作专业委员会委员
全球化与经济社会发展国际联合研究院研究员
哈尔滨工业大学，工程管理硕士学位，经济学博士，高级工程师
▲碧桂园/万科/合景泰富/华夏幸福/上海保集等房地产开发宏观经济顾问
▲北京大学/清华大学/上海交通大学/复旦大学/上海财经大学/中国人民大学特聘讲师
▲美国《经济评论》、《经济观察报》、《21世纪经济报》、《南方周刊》、《项目管理评论》，腾讯财经、新浪财经、凤凰财经专栏作家/特约评论员
▲文章著作：《中国新型城镇化四原则》《房地产投资逻辑》《货币政策能否是一剂良方》《中国制造与网红经济》《中小企业为什么不创新》《产业创新与贸易战之辩》等
▲中国银行/中国建设银行/中国工商银行/顺德农村商业银行/绵阳商业银行/安盛保险/香港富通保险/友邦保险/中国人保/中国人寿/天津大同保险经纪资深宏观财富管理顾问
擅长：宏观经济/政府企业投融资/房地产/招商引资/行业趋势/园区开发等。
实战经验：
郭巍先生在宏观经济、政府与民间投资、房地产和产业安全等领域具有十余年的宏观经济研究与实操经验，担任哈佛大学肯尼迪政府学院全球化与经济社会发展国际联合研究院研究员。同时担任中国也是全球最大的金属矿业集团投资委员会投资委员。深谙政府政策出台思路与制定背景，专注于中国宏观经济发展研究，长期以来致力于经济理论和政策问题。
研究主要涉及全球经济与局势、区域经济发展、金融创新、科技金融、企业改革、经济制度变迁、宏观经济政策、产业发展与政策等领域。特别对于全球政治经济格局、中国产业行业发展、金融行业发展研判、货币政策、全球贸易组织、新基建投资与财政政策、经济全球化、中国制造2025、产业转型升级与产业转移领域有独到的深入见解。
代表业绩：
率先在国内发表《中国新型城镇化与产业转型》基层调研文章并刊发在新华社
受邀21世纪中国经济报就中国房地产发展趋势发表主题演讲
2018年受邀出席由《南方+》就国际贸易趋势与全球化发表主题演讲
2019年在中国经济学会年会发表中国产业转型升级与企业应对策略演讲
2020年为中国工商银行举办的客户答谢就宏观经济趋势与经济变革发表演讲
著名观点:“中小企业二元结构”、“中国制造升级五大方法”、“金融业嫌贫爱富”“房价和汇率只能选一个”
署名文章：
《疫情下的新基建投资与PPP模式》（21世纪经济报道）
《金融助力珠三角村改项目模式与路径》（南方+）
《新型城镇化推进四原则》（新华社内刊）
《里昂惕夫产业关联模型在城市经济中的应用》（中国区域经济发展年会）
主讲课程：
《希望与挑战-疫情冲击下的经济形势与企业对策分析》
《货币财政双驱动-疫情后的国内金融环境与银行业分析》
《青蝙蝠、黑天鹅、灰犀牛-疫情后的中国经济2020》
《消费与需求共赢-新基建投资模式与企业机遇》
《新模式、新机遇、新起点-中央关于新基建投资精神解读与机遇把握》
《希望与挑战-5G时代与企业创新升级》
《拨云见日、后发制人、大国崛起-中国制造2025与产业转型升级》
《新模式、新方法、新理念、新机遇-国企改革、国企混改与宏观经济》
《土地与发展的博弈-中国经济与房地产行业发展》
《新金融、新业态、新发展-疫情后的中国经济走势与银行业发展》
《新消费、新理念、新助力-疫情后的中国经济走势与保险业发展》
《全球化的的时代机遇-带一路建设与中国企业走出去的机遇》
授课风格：
■问题导向，直击疑难困惑，深入浅出，富有吸引力；
■学员导向，注重互动交流，形象生动，富有感染力；
■科班出身，突出实务操作，落地生根，富有拓展力！
服务过的客户：
地方政府：上海市浦东新区、上海虹口区、广州番禺区政府、广州珠江新城、深圳市龙华区、深圳市宝安区、四川省成都市、眉山市、湖北省武汉市光谷、重庆市沙坪坝、河北省唐山曹妃甸、浙江省衢州市、浙江省金华市、广东省汕头市、广东省潮阳市、广东省河源市、山东省龙口市、山东省莱芜市、四川省乐山市、四川省阿坝藏族羌族自治州、湖南省衡阳市、湖南省郴州市、江西省赣州市、重庆市两江新区……
保险公司：中国人寿、工银安盛、中国平安、太平洋保险、中国人保、泰康保险、国华人寿、华夏人寿、富通保险、友邦保险、保诚保险
金融机构：中融信托、百瑞信托、五矿信托、华融信托、上海信托、中信信托、中航信托、中金公司、光大证券、五矿证券、天风证券、中信证券、华安证券、中国工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、国家开发银行、中国进出口银行、农发展、交通银行、邮储银行、顺德城商行、大连银行、绵阳商业银行、光大银行、内蒙古银行、广西农村信用社、中国外贸金融租赁有限公司、中交资产管理有限公司……
央企：中国建筑、中国中铁、中国铁建、中国电建、中国能建、中国中交、中国五矿集团公司、中国葛洲坝集团公司、中国冶金科工集团、北京建工集团有限责任公司、中国建筑、中交集团、中煤集团、国家电网、中国一重、中冶京诚工程技术有限公司……
房企：万科集团、恒大、合景泰富、保利地产、五矿地产、隆基泰和、宏泰发展、保集地产、碧桂园、华夏幸福基业、融创中国、泰禾集团、华润置地、中南置地、新城控股、合生创展、花样年、隆基泰和、荣盛发展、世茂房地产……
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